Qué es un autopromotor y cómo construir tu vivienda desde cero

Guía para el autopromotor 0

Cuando compras una casa terminada, firmas una compraventa. Cuando decides construir tu propia vivienda, pasas a ser autopromotor: la persona que impulsa, decide y financia la obra. Ese cambio de rol trae más libertad para diseñar un hogar a tu medida y controlar el presupuesto, pero también más decisiones y responsabilidades. 

En esta guía te explicamos qué significa ser autopromotor, qué necesitas para empezar, qué profesionales exige la ley y, sobre todo, cómo elegir la forma de contratar la obra. Es la decisión que más puede influir en lo que vas a pagar y en el riesgo que vas a asumir. 

En ARKEHO, nuestro estudio de arquitectura e ingeniería en Pontevedra, acompañamos a familias que quieren construir su casa. Sabemos que al principio surgen muchas dudas: qué se puede hacer en el terreno, por dónde empezar o cómo será el proceso. Por eso, hemos reunido aquí las preguntas que solemos resolver en las primeras reuniones. 

¿Qué es un autopromotor? 

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) define al promotor como la persona física o jurídica que decide, impulsa, programa y financia una obra de edificación. Cuando esa persona es un particular que construye una vivienda unifamiliar para su propio uso, la ley habla de autopromotor individual. 

La autopromoción de vivienda es, por tanto, construir tu casa sin pasar por una promotora inmobiliaria. Tú eres el dueño del terreno y del proyecto, y quien contrata a los técnicos y a las empresas que ejecutan la obra. 

Ser autopromotor no significa saber poner ladrillos ni conocer la normativa al detalle. Significa liderar tu proyecto y tomar decisiones informadas, con el respaldo técnico adecuado en cada fase. En ARKEHO acompañamos a autopromotores precisamente en ese papel: traducir sus necesidades en un proyecto y ayudarles a decidir con datos. 

Qué necesitas para empezar a autopromover tu vivienda 

No hace falta tenerlo todo resuelto el primer día, pero sí tener claros tres puntos de partida. 

Un terreno edificable 

Es necesario disponer de una parcela en la que se pueda construir, o la intención de comprarla. No todo suelo es edificable, y las condiciones urbanísticas marcan qué casa puedes levantar. Te lo explicamos en detalle en nuestra Guía para el autopromotor 1: claves para elegir el terreno adecuado. 

Financiación: fondos propios o hipoteca autopromotor 

Puedes construir con ahorros propios o con una hipoteca autopromotor. Este préstamo no entrega el dinero de una vez: el banco lo va liberando por fases, a medida que la dirección técnica certifica el avance de la obra. 

Para concederla, las entidades suelen pedir la propiedad del terreno, el proyecto del arquitecto, un presupuesto de ejecución y que aportes entre un 20% y un 30% del coste con fondos propios. 

Tiempo e implicación en las decisiones 

La obra de una vivienda unifamiliar dura meses. Durante ese tiempo tendrás que elegir materiales, aprobar presupuestos y resolver imprevistos junto a la dirección técnica. No necesitas estar en obra a diario, pero sí reservar tiempo y paciencia. 

El equipo técnico que exige la ley 

Para construir con garantías legales y de seguridad, la normativa exige la intervención de varios profesionales: 

• Arquitecto. Convierte tus necesidades en planos, redacta el proyecto básico y el de ejecución, y asume la dirección de obra. 

• Arquitecto técnico o aparejador. Lleva la dirección de ejecución de la obra: controla la calidad de los materiales, comprueba que se construye según el proyecto y verifica las mediciones y certificaciones. Habitualmente asume también la coordinación de seguridad y salud. 

• Estudio geotécnico. Es obligatorio en obra nueva según el Código Técnico de la Edificación. Analiza el terreno para diseñar una cimentación adecuada. 

• Levantamiento topográfico. No siempre es obligatorio ni necesario; depende de la parcela. 

Además, pasarás por notaría y Registro de la Propiedad para la declaración de obra nueva, primero en construcción y después terminada. 

De todos ellos, el arquitecto es tu primera contratación y la pieza que coordina al resto: define qué se construye, cuánto debería costar y cómo se controla. En ARKEHO redactamos el proyecto, dirigimos la obra y te acompañamos en la elección y supervisión de cada empresa. Si todavía estás comparando estudios, te contamos qué mirar en la  

Guía para el autopromotor 2: criterios clave para escoger estudio de arquitectura. 

Constructora única, gremios o modelo mixto: cómo contratar la obra 

Con el proyecto aprobado, toca decidir quién construye y cómo. Hay tres modelos, y cada uno reparte de forma distinta el coste, el riesgo y tu dedicación. 

Opción A: contrata principal o «llave en mano» 

Firmas un único contrato con una empresa constructora. Ella ejecuta toda la vivienda y gestiona bajo su responsabilidad a los distintos oficios: albañilería, fontanería, electricidad, carpintería. 

Ventajas: tienes un solo interlocutor, la coordinación de la obra corre a cargo de la constructora y la garantía queda centralizada en una empresa. También es el modelo que mejor encaja con los requisitos habituales de la hipoteca autopromotor. 

Inconvenientes: es la opción más cara. La constructora suma a cada partida sus gastos de gestión y su beneficio, que habitualmente se sitúan entre un 15% y un 25% del coste de lo que subcontrata. 

«Llave en mano» no significa desentenderse. La constructora defiende su margen; alguien tiene que defender el tuyo. En ARKEHO comparamos las ofertas con las mediciones del proyecto y solo damos por buena cada certificación cuando la obra está bien ejecutada. 

Opción B: contratación directa por gremios 

Tú, asesorado por el equipo técnico, haces de contratista: adjudicas y contratas por separado a cada oficio (estructura, albañilería, fontanería, electricidad, carpintería, climatización…). 

Ventajas: 

• Ahorro: desaparece el margen de la constructora general. 

• Transparencia: conoces el coste real de cada material y de cada hora de mano de obra. 

• Libertad de elección: puedes escoger al mejor especialista en cada partida clave, por ejemplo la aerotermia o la carpintería exterior. 

El reto: la coordinación. Hay que planificar la entrada de cada gremio para que ninguno bloquee al siguiente, y un retraso de uno se arrastra al resto. 

El papel de la dirección técnica es crítico. El arquitecto técnico solo aprueba la certificación de cada industrial cuando el trabajo está bien hecho. Así evitas pagar por adelantado o pagar partidas mal ejecutadas. 

Seguridad y salud. En cualquier obra en la que intervienen varias empresas o autónomos, el promotor debe designar un coordinador de seguridad y salud (RD 1627/1997). Con gremios, esa función es mucho más exigente: hay que revisar el plan de seguridad de cada contratista y comprobar su documentación. Es imprescindible, además, contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra la obra. 

Dos puntos que conviene revisar antes de elegir este modelo: 

• El IVA. La ejecución de obra contratada directamente por el autopromotor para su vivienda tributa al 10%. Pero los materiales que compras por tu cuenta pagan el 21%. Para no perder parte del ahorro, lo recomendable es que cada industrial facture mano de obra y material juntos. 

• La hipoteca. Muchas entidades piden el presupuesto de una empresa constructora para conceder la hipoteca autopromotor. Si necesitas financiación, consulta con tu banco antes de decidir. 

Este es el modelo que más ahorra y el que más depende de tener un buen equipo técnico detrás. En ARKEHO preparamos las mediciones para pedir presupuestos comparables a cada gremio, revisamos las ofertas y controlamos las certificaciones de cada industrial, para que el ahorro no se pierda en errores de coordinación. 

Opción C: modelo mixto o por fases 

Es una alternativa que combina lo mejor de las dos anteriores. La obra se divide en dos bloques: 

1. Estructura y envolvente. Una constructora ejecuta la «obra gruesa»: cimentación, estructura, cubierta y cerramientos exteriores. Es la fase de mayor riesgo constructivo y donde más conviene un único responsable. 

2. Acabados e instalaciones. Con la casa ya cerrada y estanca, contratas directamente a los gremios interiores: instalaciones, tabiquería seca, alicatados, carpintería y pintura. 

Así reduces el riesgo en la fase estructural y ahorras en las partidas de acabados e instalaciones, que son las que más encarecen el presupuesto final. Además, facilita la financiación, porque la fase de estructura cuenta con el presupuesto de una constructora. 

La clave está en definir bien dónde termina una fase y empieza la otra. En ARKEHO lo dejamos fijado en el proyecto y en las mediciones, para que cada empresa sepa exactamente qué le toca y no haya partidas que nadie asuma. 

Comparativa de las tres modalidades 

Criterio	A. Constructora única	B. Gestión por gremios	C. Modelo mixto
Ahorro	Bajo (mayor coste de gestión)	Muy alto	Medio-alto
Tu dedicación	Mínima	Alta	Media
Coordinación	La asume la constructora	Tú, junto a la dirección técnica	Dividida por fases
Control de materiales	A través de la constructora	Directo y transparente	Directo en acabados
Riesgo operativo	Bajo	Medio (exige rigor técnico)	Equilibrado
Facilidad de financiación bancaria	Alta	Baja	Media

¿No sabes qué modelo encaja con tu proyecto y tu presupuesto? Depende de tu terreno, de la financiación y del tiempo que puedas dedicar. Cuéntanos tu caso y te orientamos antes de que firmes nada. [Habla con nosotros] 

Cómo proteger tu inversión en el contrato de obra 

Elijas el modelo que elijas, la relación con cada empresa debe quedar por escrito en un contrato de obra. Estos son los mecanismos que más te protegen. 

Precio cerrado o precios unitarios 

Con precio cerrado sabes desde el principio cuánto vas a pagar, lo que da tranquilidad. A cambio, las constructoras suelen incluir un margen de riesgo elevado para cubrir imprevistos. 

Con precios unitarios pagas por la obra realmente ejecutada: por metro cuadrado o por unidad, según las mediciones del proyecto. Es la fórmula más justa y transparente, porque evita pagar partidas que al final no se hacen. 

Para que este sistema funcione, el proyecto tiene que llevar unas mediciones detalladas y realistas. Por eso el trabajo del arquitecto en la fase de proyecto es lo que después te permite controlar el coste en obra. 

Pago por certificaciones de obra, nunca por adelantado 

Los pagos se hacen de forma progresiva, normalmente a mes vencido, y solo por el trabajo que la dirección facultativa ha comprobado en obra y certificado como bien ejecutado. Es la misma lógica con la que el banco libera la hipoteca autopromotor. 

Retenciones de garantía y penalizaciones por retraso 

• Retención del 5%. En cada certificación se retiene un 5% del importe, que se paga cuando ha pasado un año desde la entrega de la casa. Sirve para asegurar que la empresa vuelve a resolver remates o defectos de acabado. Coincide con el plazo de un año que la LOE fija para responder de los defectos de terminación; la ley amplía esa responsabilidad a tres años para los de habitabilidad y a diez para los estructurales. 

• Penalizaciones por retraso. Cláusulas que fijan una cantidad por cada semana de demora injustificada de la empresa. 

Seguros de la obra 

El seguro decenal cubre durante diez años los daños estructurales. Si eres autopromotor individual y la vivienda es para tu propio uso, no estás obligado a contratarlo. Pero si la vendes antes de que pasen diez años, tendrás que contratarlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador te exonere y acredites que la has habitado. 

Aunque no sea obligatorio, conviene contar con un seguro de todo riesgo de construcción y de responsabilidad civil durante la obra. Protegen frente a daños, accidentes o robos mientras la casa se levanta. 

Preguntas frecuentes sobre la autopromoción 

¿Es lo mismo autopromotor que autoconstructor? 

No. El autopromotor encarga la construcción de su vivienda a técnicos y empresas. El autoconstructor, además de promover, ejecuta él mismo parte o toda la obra. En ambos casos el proyecto y la dirección de obra los firman técnicos habilitados. 

¿Qué IVA paga un autopromotor? 

La ejecución de obra que contratas directamente con una empresa para construir tu vivienda tributa al 10%. Los materiales que compras por tu cuenta y los honorarios técnicos tributan al 21%. Por eso conviene que los industriales incluyan el material en su factura. 

¿Es obligatorio el seguro decenal si construyo mi casa? 

No, si eres autopromotor individual y la vivienda es para uso propio. Si la vendes antes de diez años, deberás contratarlo por el tiempo restante, salvo que el comprador te exonere y acredites haberla habitado. 

¿Puedo pedir una hipoteca autopromotor si contrato por gremios? 

Depende de la entidad. Muchos bancos piden el presupuesto de una empresa constructora. Consulta antes de decidir el modelo de contratación; el modelo mixto suele facilitar la financiación. 

Tu siguiente paso como autopromotor 

Ser autopromotor es el camino más flexible y personalizado para construir tu vivienda. Pero exige elegir bien la forma de contratar la obra y rodearte del equipo técnico adecuado. 

Si ya tienes claro que quieres construir, el siguiente paso eres tú hablando con un arquitecto. En ARKEHO acompañamos a autopromotores de Galicia desde el proyecto hasta la entrega de llaves. Ya sea con constructora única, por gremios o con un modelo mixto, actuamos como tu aliado e interlocutor independiente: revisamos las ofertas, controlamos mediciones y certificaciones y supervisamos la calidad en obra para que no pagues ni un euro de más.